BRF:er sitter normalt på dolda värden
De BRF-tillgångar som binder medlemmarnas insatskapital och inte bär sina egna kostnader, sitter på dolda värden möjliga att realisera – genom korrekt identifiering av föreningens tillgängliga effektivitetsinvesteringar.
En BRF består normalt av en fastighet med mark samt en eller flera byggnader, vilka i sin tur inrymmer privata lägenheter och gemensamma ytor. Alla ytor som är gemensamt ägda binder föreningens kapital i form av medlemmarnas insatser. Allt bundet kapital kostar pengar – antingen direkt genom räntekostnader, eller indirekt genom så kallad ekonomisk alternativkostnad.
Alternativkostnad är ett centralt ekonomiskt begrepp, vilket tydliggör att allt kapital som ligger bundet i en tillgång bär en kostnad för det alternativ som försakas. Eftersom det lagstadgade syftet med en BRF inte är att generera vinst, utan att i stället främja sina medlemmars ekonomiska intressen, är det givna alternativet att en BRF som gör ett överskott ska amortera ner sina fastighetslån – för att därigenom kunna minska de årliga räntekostnaderna och förbättra den ekonomiska stabiliteten.
Detta innebär att alla gemensamt ägda fastighetstillgångar med ett netto mellan intäkter och kostnader, vilket understiger den långsiktiga räntebesparing som motsvaras av tillgångens dolda värde, bör stresstestas för fastställande av huruvida föreningen har råd att behålla dem – jämfört med alternativen omvandling eller försäljning. Alla gemensamt ägda ytor – såsom kommersiella uthyrningslokaler, festvåningar, hobbyrum, gemensamhetslokaler, råvindar, garage, källare, tvättstugor och övriga markytor – bär således en kostnad i form att av det kapital som binds inte kan användas för amortering.
Genom att korrekt identifiera vad vi kallar effektivitetsinvesteringar, kan BRF:er realisera sådana på ytan dolda fastighetsvärden och därmed förbättra föreningens ekonomi. BRFIQ har utvecklat en särskild metodik för att stresstesta om föreningens olika fastighetstillgångar förmår bära sina egna kostnader, för att inte subventioneras av de boende medlemmarna.