Fastighets­utveckling genom effektivi­tets­inves­teringar

Genom så kallade effektivitets­investeringar kan en BRF reali­sera dolda värden i de fastighets­tillgångar som inte bär sina egna kost­nader och därför sub­ventio­neras av före­ningens med­lemmar.   

Ekono­misk teori anger att ett företag eller en BRF ska genom­föra sådana investe­ringar som har ett posi­tivt nuvärde, där över­skotten är större än kapital­kost­naden för de bundna resur­serna. En effektivitets­investering handlar om att effekti­visera en redan genom­förd resurs­allokering i en fastighets­tillgång, med syftet att öka det gene­rerade över­skottet. Det kan antingen röra sig om en lägre årlig kostnad, alterna­tivt en större kapital­injektion – eller i många fall både och.

Att bara behålla befint­liga fastighets­tillgångar kan inte försvaras med det så kallade sunk cost-argu­mentet – det vill säga att investe­ringen redan är gjord och att det därför inte spelar någon roll om den blev dålig. Förkla­ringen är nämligen att alla gemen­samt ägda fastighets­tillgångar i en BRF binder medlem­marnas insats­kapital och därför alltid kostar pengar – direkt i form av ränte­kostnader, indirekt i form av alternativ­kostnader – eller allt som oftast både och.

Ett rationellt ekono­miskt beslut tillser att varje kapital­bindande gemensam tillgång åtmin­stone täcker sina egna kost­nader; annars subven­tioneras tillgången av före­ningens medlem­mar – något som knap­past är förenligt med att främja deras ekono­miska intressen. Den andra sidan av myntet är att de till­gångar som inte täcker sina egna kost­nader antingen ska omvandlas eller avyt­tras – så att deras dolda värden kan reali­seras.

För att korrekt identi­fiera en förenings tillgäng­liga effekti­vitets­investe­ringar, har BRFIQ utvecklat en särskild metodik med att stress­testa en förenings olika fastighets­tillgångar, för att säker­ställa att varje enskild till­gång just bär sina egna kost­nader. Sådana gemen­samt ägda fastighets­tillgångar inklu­derar allt från kommer­siella uthyrnings­lokaler, festvå­ningar, hobbyrum och gemensam­hetslokaler – till råvindar, garage, källare, tvätt­stugor och övriga markytor.

Som exempel på ett sådant stress­test betingar en fest­våning, med ett implicit marknads­värde på fem miljoner, en alternativ­kostnad på 175.000 kr per år vid 3,5 % lång­siktig låne­ränta – vilket i sin tur innebär 175.000 kr mer i ränte­kostnader än nödvändigt. Om man sedan betänker att före­ningen över tid behöver bekosta festvå­ningens under­håll, med medlem­marnas månads­avgifter, rör det sig om ytter­ligare ca 25–40 procent i årliga kostnader. En enkel festvå­ning kan således inne­bära dolda kost­nader för före­ningens medlem­mar på i storleks­ordningen 230.000 kr per år.