Om oss – BRFIQ:s bakgrund och spets

BRFIQ föddes ur erfaren­heterna av tusen­tals timmars BRF-förvalt­ning, som kulmi­nerade i genom­förandet av fyra fastighetsut­vecklande effektivi­serings­projekt. 

Såväl idén som motiveringen till BRFIQ härstam­mar från nära två decen­niers gemensam förvalt­ning av en bostadsrätts­förening i Stor­stockholms­området, närmare bestämt i Solna. När 2010-talets negativa styrränta började övergå, först i turbu­lent pandemi och sedan i skenande kostnads­inflation, ändrades på bara något år de funda­mentala förutsätt­ningarna för föreningens dittills mycket goda ekonomi – särskilt vad gäller räntekost­naderna som nästan fyrfaldi­gades.

För att inte på bara ren slentrian och i onödan höja årsav­gifterna, började vi att se över samt­liga kostnads­poster i före­ningens ekonomi. Men vad vi framför allt gjorde var att initiera förstudier över vilka så kallade effektivi­tets­inves­teringar som skulle kunna genom­föras i syfte att realisera dolda värden i före­ningens gemen­samt ägda fastighets­tillgångar.

I ljuset av att vår före­ning saknar såväl gemensam­hetslokaler och hobbyrum som över­nattnings­lägenheter och gemensam tvätt­stuga, behövde de initie­rade förstu­dierna utvidgas – till vinden, taket, gården och den kommer­siella uthyrnings­lokalen. På grund av den gällande detalj­planen, vilken brukar vara både svår och fram­för allt kost­sam att ändra, tvinga­des vi snart avskriva vinden; däremot visade sig signifi­kanta dolda värden finnas både på taket och gården – för att inte tala om i uthyrnings­lokalen. Det var i kombina­tion med detal­jerad ekono­misk analys som förstu­diernas slut­satser resul­terade i inte mindre än fyra konkreta effektivi­tets­inves­teringar: 

• Solpanelinstallation | Genom att installera solpa­neler på före­ningens samlade takyta, som dessför­innan genere­rade noll i intäkter men påtag­liga underhålls­kostnader över tid, kunde före­ningen spara ett antal hundra tusen kronor i årliga elkost­nader. 

• Markförsäljning | Genom att erbjuda före­ningens medlemmar med lägen­heter i botten­plan möjlig­heten att förvärva ytter­ligare gemen­samt ägd och outnyttjad markyta, för så kallad tilläggs­upplåtelse, kunde före­ningen genom en struktu­rerad markför­säljning amor­tera ner fastighets­lånen med mer än en miljon. 

• Parkeringsplatser | Eftersom den fysiska ”avstyck­ningen” av de försålda mark­ytorna gjordes genom plante­ring av en avgrän­sande häck, frigjordes ett antal hundra marksten­plattor. Vi passade därför på att återan­vända dessa plattor till att omvandla en av före­ningens lekplatser till ett antal ytter­ligare parkerings­platser för person­bilar.

• Lokalomvandling | Genom att till sist addera den största tillgäng­liga och outnyttjade mark­ytan till före­ningens kommer­siella uthyrnings­lokal – vilken givet sitt ofördel­aktiga C-läge genere­rade ett ansen­ligt årligt ekono­miskt netto­minus – och i stället omvandla den till en lägen­het med bostads­rätt, kunde vi reali­sera flera miljoner i dolda värden för amor­tering av fastighets­lånen, och därmed undvika flera procent i onödiga avgifts­ökningar.

Det är mot bakgrund av ovan positiva erfaren­heter som vi succes­sivt nått insik­ten om att alla de över åren tusen­tals timmar, som vi ge­men­samt inves­terat i att lära oss att identi­fiera och inte minst mer genom­föra dessa fastighetsut­vecklande effektivi­serings­projekt, även kan komma till god nytta för andra bostadsrätts­föreningar som ännu inte samlat på sig sådan specialist­kom­petens. Och det var därför som vi under hösten 2024 startade BRFIQ.