Den speciella svenska BRF-konstruktionen
BRF:en är i teorin en enkel lekmannalösning, men som i praktiken kräver avancerad specialistkompetens för att fungera framgångsrikt.
En bostadsrättsförening (BRF) är något väldigt svenskt och en central del av folkhemsbygget ända sedan 1930. I dag bor drygt två miljoner svenskar i en BRF, som blivit den vanligaste boendeformen i våra större städer. Vad som gör en BRF typiskt svensk är blandformen mellan privat och kollektivt ägande: varje medlem besitter en nyttjanderätt till sin individuella lägenhet, som sedan ägs tillsammans med övriga lägenheter och gemensamma ytor.
Givet att landets cirka 30.000 BRF:er tillsammans äger drygt 1,2 miljoner lägenheter, så förvaltas värden för mer än 3.000 miljarder av boende lekmän. Den genomsnittliga styrelsen ansvarar därmed för 40 lägenheter och ca 100 miljoner i insatskapital. Utöver själva läget beror värdet på dessa lägenheter av styrelsens samlade kompetens – närmare bestämt BRF:ens lokala IQ. Den självkritiska frågan blir därmed huruvida er styrelse har tillräcklig kompetens att maximera fastighetens inneboende värde.
Den svenska BRF-konstruktionen har sin grund i idéer om egalitet och jantelagen. Dessa egenskaper må ha tjänat byggandet av ett jämlikt svenskt samhälle, men knappast kompetent förvaltning av lägenheter för i snitt 100 miljoner. En smart styrelse tar in experthjälp där den interna kompetensen är otillräcklig. BRFIQ bistår styrelser som prestigelöst inser var den interna kunskapen behöver kompletteras med extern specialistkompetens.
Vad många missar när de köper en bostadsrätt är att göra en analys av avgiftens storlek, som på lång sikt alltid beror på föreningens ekonomi. Så länge föreningen följer den lagstadgade självkostnadsprincipen, och inte skjuter sina drift- och underhållskostnader på framtiden, innebär en lägre avgift alltid bättre ekonomi. Detta betyder att för två jämförbara lägenheter, avseende läge och ålder, ska den med lägre avgift säljas för ett högre kvadratmeterpris – eftersom köparen lika gärna betalar räntor till banken som avgifter till föreningen.